醒醒!爆火的99万别墅,是馅饼吗?

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总价99万起!首付30万!不限购!住别墅!


Word天呐!


“首付30万,月供4000!”这在郑州四环边都找不到房子可买,现在却能轻松买套别墅,还是大名鼎鼎的泰禾院子,关键还不限购,简直太高能了,这恐怕是刚需们这辈子距离“别墅梦”最近的一次了。


果然,消息一出便持续刷屏各种微信群、朋友圈、茶水间……这周已经有十几个粉丝来咨询,就连我那平时只爱打麻将的二姨,也打了好几个电话反复问“99万都可以买别墅了,那你让我在市区一百多万买的高层岂不亏大了?!”


呃……为了老妈一直疼爱有加的这个妹妹,我只能忍着,赶紧去一探究竟。


前几天,链家新房分销释放出“官方数据”,相当惊人:这个盘一天内到访量最多有800余组,销售额高达1.3亿!甚至有人一口气连买9栋打算将来做民宿。


当然,官方数据向来真真假假,水分不少,这是圈内众所周知的潜规则。


但昨天去售楼部,现场去看房的人确实挺多。


室外8℃,小雨连绵,冷的哆嗦,这个售楼部里密密麻麻大约有40多人。当然,刨除置业顾问和分销经纪人,20个真实购房者还是有的,按这个数据来算,也是这两个月调研中人气最旺的一个售楼部。


连续几个月冷瑟瑟的大市场中,能做到如此火爆,瞬间吸引所有关注,堪称现象级了。

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但我不是一个冲动的人,骨子里的冷静让我面对任何冲击性信息,都会本能的多问一句:真的靠谱么?


同样,在不断深入了解中州院子的过程中,我也在不断反问自己,它究竟有没有购买价值?”


先来看项目情况:


△泰禾中州院子地块规划图


泰禾中州院子,项目规模非常大,总占地约2000亩,共由五期地块组成,一期地块224亩,容积率1.2左右。规划为泰禾集团院子系产品,以合院、叠院为主,总建面约15万方,项目主力产品建筑面积约140-360㎡。


乍一看,还挺不错。


往下仔细看:


价格实惠吗?


上叠拼155平,总价99万起,赠送30平左右露台,均价6380

中叠188平,110万左右,赠送45平地下室+30平花园,均价5800

下叠196平,180万左右,赠送160平地下室+花园50平,均价8900


来看周边:新乡市区高层毛坯均价7000+,隔壁邻居平原新区高层毛坯均价7500,洋房均价8000-10000。


而这里均价6000,最低只有5500!同等价格,在新乡买不了高层,在平原新区依然买不了,却能在这里买别墅!


正是出乎意料的超低价,扯开了购房者心中抵抗诱惑的最后一根稻草,火爆、热销也就见怪不怪了。


项目靠谱吗?


这个项目主要依托陕西袁家村古镇,泰禾中州院子只是其中的住宅配套部分,小镇才是核心。


最终,这2000亩地能呈现出怎样的效果?


住宅售罄之后,生活配套又能不能如期落地?


整个片区能不能活起来?


这些都要紧紧依附在整个小镇的进度和效果上来,如果小镇做不起来,都是残梦。


但从目前郑州密密麻麻的十余个小镇来看,除了卖房,其他基本靠想象,画饼的多,能落地的、真正在努力落地的,太少太少,何况一个新乡偏远郊县?


买来有价值吗?


为了提升价值,宣传中,都把这个项目划为平原新区,其实不然。


项目位于中州大道和黄河大道交汇处西1公里左右,属于新乡获嘉县。东距新乡市政府15公里,西距焦作40公里,南距郑东新区40公里左右,距离平原新区还有一定距离。


一个感受,太远太偏。


买来投资,静等升值?基本靠赌。


比它位置更好、捷克娱乐支持力度更大的平原新区,全国一线品牌开发商、本土实力开发商几乎聚齐了,折腾了好几年,房地产市场依然半死不活,除了卖房,其他生活配套也非常非常少。


这样的片区最大的忌讳就是,房子买到手容易,二手房出手太难,谈何变现。


买来投资,像那位连买9栋一样做客栈?想象力太丰富。


小镇能不能做得起来,还是个未知数。全国小镇里做客栈的多了,成功案例并不多,更何况在那样一个各方面都算不上中等的郊县,做文旅、做客栈,太不靠谱。


买来自住?谁住!怎么住!


度假?养老?终置?改善?刚需?我嘞个去呀,越想越尴尬。


但如果你非要说,价格这么低,我买来就是养眼,偶尔过去看看,想想也是手里有套别墅的人,就倍儿爽!


好,这没问题,你乐意就好。

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几经坎坷,风波不断,一阵唏嘘,两手空空。


这是泰禾自2017年正式进入郑州两年来,最真实的写照。


初入郑州时,boss黄大手一挥给了第一个小目标,100亿


当时,泰禾的声势和速度,大有融创刚来时的模样:


去年3月,泰禾联姻天伦集团,收下第一块地——杨金片区任庄项目;随后相继拿下升龙御景苑(现在的盛澳金尊府)、杨金板块广汇地块、新乡获嘉县同盟古捷克娱乐 镇(现在的泰和中州捷克娱乐院子)、上街区志强置业等5块地。


去年9月,泰禾还在郑州高调宣传5盘联动。随后,boss黄眼神一撇,给了第二个目标“2018年泰禾销售额将实现2000亿,仅郑州一地就有望实现300亿!”


这一句气吞万里,结果是:


泰禾的股价冲至涨停,深交所发来了关注函,面对问询,泰禾回应“关于2018年销售目标2000亿元,属于董事长黄其森先生的个人愿景,不构成本公司的预测和承诺。”


啪啪自打脸,还赤裸裸地出卖了自家老板。


而郑州,泰禾与升龙合作谈崩了之后,金尊府项目中途被揣,天伦地块迟迟未动工,杨金广汇地块也没动静,新乡院子首开去化率惨不忍睹,上街区项目也没啥进展,基本全线哑火。


周周转转,泰禾万般无奈,把第一个项目也是旗下最高端的院子,落在了偏远的、名不经传的新乡获嘉县,还成了唯一能够回款的救命稻草。


如今,泰禾负面缠身,高层动荡、大幅裁员、高额负债,甚至发动全体员工购买公司股票,亏损全额补偿,心酸。


在郑州,圈内提起泰禾,除了惋惜和遗憾,就只剩下一句:唉……

4


不只是在郑州,曾经神话般的泰禾院子,正在一步步跌落神坛。


最近,合肥泰禾院子降价风波闹得更是热火朝天。


和新乡院子如出一辙,合肥院子也是泰禾在合肥的第一个项目。


9月之前,项目高层均价2万-2万1洋房均价2万2-2万3;

销售不乐观,9月25日,洋房均价1万5,毛坯交付,全款购买,单价直降7000!

27日,加推4栋楼120多套房,价格仍然是1万5,但这次门槛更低,全款变成了首付5成!


于是,意料中的被维权、被约谈,迫于种种压力,近日价格又回调至1万8-1万9。


价格体系如此随心所欲,售楼部、示范区也做的毫无惊喜,产品落地效果必定免不了缩水质疑。


灰溜溜地,原本想象中的合肥开门红,变成了开门碰一鼻子灰。


必须承认,泰禾院子在北京确实做出了中式豪宅的牛气,但你去厦门看看,去合肥看看,“原来被推崇的传说,也不过如此。”捷克娱乐

市场转冷,太多人都在等降价,遇到一个大幅降价的,就兴冲冲揣着钱去买!别傻乐,有3类房就算降价,也没有购买价值!不便公开说的,答案详见我微信第一条朋友圈。

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